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ConsejosHoteleriaLa importancia de un estudio de factibilidad de un hotel

Nuria Mesalles3 meses ago23517 min

Mientras este artículo es escrito, el gigante de la Hospitalidad Marriott International, anuncia la apertura de 100 hoteles en los próximos dos años,  operando ya unos 8,500 yy Wyndham Worldwide opera más de 9.100 hoteles, en cuatro continentes, con equipos conformados por personas de muy distintas culturas e inclusive idiomas. Pero aun con este éxito probado por delante, a ninguno de estos grupos, se le ocurre otorgar una franquicia a un hotel, sin que este, presente un estudio de factibilidad viable. 

Por: Susana Guevara A, MBA. Directora y Consultora Senior en Consuhotel

La inmensa mayoría de propietarios de hoteles independientes en Costa Rica venderían o tienen sus hoteles a la venta; hay razones muy claras para esto y por otro lado las características de la tipología de la oferta hotelera costarricense, son dos temas que también quisiéramos abordar, pero nos desviarían del tema de la viabilidad hotelera, que trataremos en este artículo. Basados en estudios y sondeos, se estima que, en términos generales, a cinco años de su apertura más del 80% de los hoteles independientes ni siquiera llegan al punto de equilibrio operativo, el resto se encuentra en quiebra técnica. 

Sabemos que el día que abrieron, sus propietarios debieron haber comprado hasta las cucharitas para poder servir un simple café. Claramente la necesidad de  inversión en terreno,  construcción o edificación,  equipamiento, amueblamiento y una base de personal, es  mucho más alta que  la de otro negocio turístico básicamente de servicio, como por ejemplo, una agencia de viajes, que no debe construir y operar un edificio. Tras estas fuertes inversiones iniciales, muchos siguen simplemente manteniéndose a flote. 

Otra cifra de éxito aplica por supuesto para los hoteles que partieron de un estudio de factibilidad positivo. Sin embargo en nuestra experiencia y lo digo con pesar, tratándose de hoteles independientes, un estudio de factibilidad positivo y un primer año récord de resultados e ingresos positivos se han visto auto aniquilados en una gran mayoría de ocasiones, por decisiones perjudiciales de sus propietarios con mentalidad de hotelero independiente, que creen que el modelo seguirá funcionando por arte de magia. De manera que en cuestión de tres años como máximo, se suman a las estadísticas negativas, de quienes ni siquiera partieron de un estudio de  negocio viable. Por el contrario, esto nunca sucedería con un hotel de franquicia internacional, que se adhiere al plan de negocio y presupuesto. Por fantástico que pueda ser el viaje de su primer año de operación, seguirán el mapa de ruta en todos los aspectos incluidos inversiones, mercadeo y mantenimiento por mencionar algunos.

Los bancos conocen estas estadísticas y la evolución de la historia crediticia y la estructura interna de estos, cara al turismo, lo confirman.

Todos queremos hacer negocio o emplearnos con una empresa que muy posiblemente estará aun en el mercado y creciendo en los próximos años. En lugar de una que tiene garantizado un 50% y en promedio un 80% de posibilidades de fracasar o simplemente flotar. Esta estadística es real y fundamentada para los hoteles independientes y sin necesidad de que usted tenga acceso a estudios o herramientas de inteligencia, puede simplemente, hacer la consulta a cualquier analista de un banco rural, con los suficientes  años de experiencia. Vera las probabilidades de que un inversionista con el respaldo de un estudio de viabilidad de una franquicia hotelera internacional, obtenga un préstamo para construir y operar un hotel versus  un empresario o emprendedor local sin experiencia en hotelería. 

Usted y yo sabemos que la inmensa mayoría de los hoteles independientes no hicieron un estudio de factibilidad profesional y serio antes de empezar a construir, algo absolutamente impensable para que un hotel obtenga una franquicia internacional. Sin estandarización, un pequeño hotel de tan solo treinta habitaciones al cabo de tres años, puede convertirse en algo bastante desgastante y complicado de gestionar para un propietario que no conozca el negocio. Por el contrario para las franquicias hoteleras hasta el número mínimo rentable de habitaciones, los servicios, la distribución y proporción de tipo camas está sumamente estudiado y probado. 

La vida es corta para todos, todos tenemos el mismo número de horas por semana y en lo que a inversiones y trabajo se refiere, conviene dedicarlo a ganar en vez de perder dinero y auto atraparse en un negocio, que ni siquiera debió haber nacido. Aunque desde el 2016 podemos respaldar cuantitativamente el  golpe de timón en la demanda internacional de turistas a  Costa Rica con la explosión de los vuelos internacionales,  como en ningún otro   momento desde que el  país es  alguien en el mapa turístico. Alcanzando años récord de visitantes y con nuevas y  prometedoras cifras de crecimiento. No todo el  país es un destino turístico internacional  consolidado,  como lo pueden ser Manuel Antonio, Tortuguero o La Fortuna, que le garantizara demanda asegurada únicamente  por   establecerse. Ni todos los turistas demandan en un determinado destino, hoteles de una sola categoría, ni los turistas vienen de un solo país de origen ni tienen preferencias iguales. 

Por muy paradisiaca que alguien considere una playa, lo hermosa que sea su hacienda, la vista de su terreno, la cantidad de buses de turismo que pasen por su pueblo e inclusive por mucho capital propio que tenga, su inversión puede no ser viable.  No rentable, en este momento, ni en los próximos cinco, veinte o treinta años. Momento en el que habrá pasado su vida productiva desgastándose en “crear” un destino turístico por sus propios esfuerzos individuales. Lo cual es casi inalcanzable o porque simplemente en su plaza, categoría  y  segmento, no haya la suficiente demanda para llenar algunas de sus habitaciones cada noche, que le generen ingresos para al  menos alcanzar el punto de equilibrio.   

Mientras este artículo es escrito, el gigante de la Hospitalidad Marriott International, anuncia la apertura de 100 hoteles en los próximos dos años,  operando ya unos 8,500 yy Wyndham Worldwide opera más de 9.100 hoteles, en cuatro continentes, con equipos conformados por personas de muy distintas culturas e inclusive idiomas. Pero aun con este éxito probado por delante, a ninguno de estos grupos, se le ocurre otorgar una franquicia a un hotel, sin que este, presente un estudio de factibilidad viable. 

¿Porqué hacer un estudio de factibilidad de un hotel?

Cabe preguntarse ¿Porque lo haría usted? ¿Tiene más experiencia y conocimiento del negocio?, ¿De cómo mercadearlo, de cómo alquilar sus habitaciones cada noche?. ¿Ha sabido de un solo caso  en el  mundo en donde estos hoteleros expertos, invirtieran basados en “su instinto   empresarial” “su experiencia en otros negocios” o “argumentos” de este tipo? Porque arriesgaría su capital, su tiempo y hasta su libertad personal, en una inversión basada en ocurrencias y especulaciones sin fundamento cuantitativo.

Un estudio de factibilidad le da las respuestas que usted necesita para invertir. Nuestros estudios han dado respuestas a grupos hoteleros consolidados que ya poseían el  terreno y el  capital; tales como, que no era el  momento de invertir en determinado lugar o que determinada  plaza en cierta categoría, ya experimentaba sobre-oferta, por lo que debe seleccionarse otro destino. Un estudio de factibilidad, aunque resulte negativo o no viable es la mejor inversión que puede hacer. Y claro, hay también muchos estudios que resultan positivos, un absoluto si, podemos  mencionar casos de clientes como el Hotel Gilded Iguana en Nosara o el Hotel Amor Arenal en la Fortuna. Pero aunque se cuente con una viabilidad positiva, no se debe abandonar el Plan de Negocio por ocurrencias de personas inexpertas que no conocen de este, aunque esas personas sean los mismos inversionistas. 

Los decisores de las  grandes cadenas son cautelosos, carecen de arrogancia, su actitud no es “aquí viene el gigante a hacer todo a su manera”, por el  contrario es “ estudiemos como tiene que moverse aquí el gigante para triunfar” y triunfan. Inversiones atinadas, con retornos cortos, rentables, que mejoren su calidad de vida y que complementen  lo que realmente necesita Costa Rica, es lo que un estudio de viabilidad le puede aportar. 

Más información:

Por: Susana Guevara A, MBA. Directora y Consultora Senior en Consuhotel
Contacte a Consuhotel aquí: https://www.exphore.com/proveedores1/consuhotel

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